Gironde
Prix moyen des vignes en 2022
Dans la lignée du phénomène déjà observé depuis le second semestre 2019, les surfaces en vignes échangées chutent de plus de 20% pour atteindre un niveau légèrement inférieur à 2 000 ha. Le nombre de transactions suit cette tendance dans une moindre mesure avec une baisse de 15%. Les AOP génériques sont plus particulièrement concernées par cette baisse alors que les secteurs les plus prisés des AOP prestigieuses résistent encore, avec même dans certains cas une augmentation significative des valeurs à l’hectare. Signe du développement du marché des parts de société, le montant global des transactions portant sur des cessions d’actifs représente à peine un tiers des valeurs des cessions totales de titres correspondant à des propriétés viticoles. En Bordeaux et Côtes de Bordeaux, les prix accusent une baisse de 13%. Cette moyenne masque une variabilité importante. Les lots certifiés en agriculture biologique, lorsqu’ils présentent un matériel végétal en bon état ainsi qu’une structure parcellaire groupée permettant d’optimiser les temps de travaux, résistent à la baisse et peuvent encore s’échanger sur la base de 22 000 euros/ha. Viennent ensuite les vignes en bon état, cultivées en agriculture conventionnelle, situées sur des terroirs très qualitatifs et disposant d’une structure cohérente pour lesquelles les niveaux de prix peuvent varier de 15 000 à 20 000 euros/ha. Enfin, les parcelles situées sur des terroirs plus communs ou réputés gélifs peinent à trouver preneur et s’échangent, en fonction de leur état, à des niveaux de prix qui peuvent descendre jusqu’à 4 000 euros/ha dans les situations les plus dégradées. Les opérateurs en position de s’agrandir disposent d’une offre importante dans un contexte économique marqué par le manque de lisibilité. Il en résulte un marché attentiste où les rares acquéreurs peuvent légitimement parier sur la baisse des prétentions des vendeurs. Ce phénomène explique en grande partie la réduction des surfaces échangées. Les biens bâtis présentant un caractère architectural remarquable conservent une attractivité auprès des investisseurs, français ou étrangers, extérieurs à la filière. Pour autant, la présence d’une trop grande surface en vigne représente un frein à ce type de transactions, compte tenu de l’inquiétude que génère la perspective d’avoir à commercialiser de grands volumes de vins. Au sein du groupe Côtes, seul le secteur de Castillon parvient à échapper à la baisse, en raison notamment de l’intérêt que portent certains opérateurs de Saint-Emilion aux terroirs de ce secteur, lesquels s’échangent sur une base moyenne de 25 000 euros/ha avec un maximum à 40 000 euros/ha pour les meilleurs emplacements. Les secteurs de Cadillac, Blaye et Bourg accusent une baisse d’environ 10% : l’hectare de Cadillac Côtes de Bordeaux s’échange sur une base moyenne de 14 000 euros/ha tandis que les Blaye Côtes de Bordeaux se négocient à la valeur moyenne de 16 000 euros/ha et les Bourgs 19 000 euros/ha. Les prix se maintiennent toujours à des niveaux nettement supérieurs (voisins de 30 000 euros/ha) dans les secteurs qui ont échappé aux incidents climatiques de ces dernières années. En Pessac-Léognan, après une année de stabilité, les prix sont en progression de 20% avec une référence moyenne voisine de 600 000 euros/ha et une valeur maximale qui atteint 750 000 euros/ha. Cette augmentation est entretenue par un déséquilibre chronique entre l’offre et la demande de vignes plantées ainsi qu’une disponibilité en terres AOC non plantées qui s’étiole. Dans les Graves, les prix se stabilisent à une valeur moyenne de 34 000 euros/ha après plusieurs années de hausse consécutives. Les lots situés sur les meilleurs plateaux graveleux s’échangent toujours sur la base de 50 000 euros/ha tandis que les terroirs sableux les plus gélifs peinent désormais à trouver preneur à plus de 25 000 euros/ha. A Sauternes, les prix se maintiennent aux environs de 30 000 euros/ha. L’année 2020, largement affectée par les mesures sanitaires liées à l’épidémie de Covid 19, n’a pas été très propice au projet de développement d’une offre ciblée en matière d’notourisme. La commercialisation des liquoreux de la rive droite, Loupiac et Sainte-Croix-du-Mont, dont la production s’écoule principalement en bouteilles, a été très largement perturbée par l’annulation des salons de fin d’année. La valeur moyenne à l’hectare des vignes de ces AOP poursuit la baisse constatée depuis trois ans passant de 13 000 à 12 000 euros/ha. En Médoc, le mouvement de baisse s’accentue sur les AOP génériques Médoc (-20% à 40 000 euros/ha) et Haut-Médoc (-13% à 65 000 euros/ha), particulièrement affectés par les difficultés de commercialisation à l’export et en grande distribution. Listrac suit cette tendance dans une moindre mesure avec une baisse de 7% (65 000 euros/ha) tandis que Moulis (80 000 euros/ha) parvient à résister. A l’inverse, la valeur des vignes à Pauillac, Saint-Julien et Margaux continue de progresser de façon significative : l’hectare de Pauillac s’échange désormais sur une base moyenne de 2 800 000 euros/ha, en progression de 22%. L’inflation des prix sur les meilleurs terroirs de l’appellation est encore plus significative et atteint près de 35%. La poignée d’opérateurs susceptibles d’acquérir le foncier à ces niveaux de prix parvient à maintenir un bon niveau de rentabilité compte tenu du prix de valorisation des bouteilles. Par ailleurs, le nombre de petits propriétaires susceptibles de cesser leur activité se réduit d’année en année, ce qui laisse penser que la hausse des prix dans ces secteurs risque de se poursuivre. A Saint-Julien, le nombre très restreint de transactions permet néanmoins d’acter une hausse de 23% (1 600 000 euros/ha). Pour autant, il est fort probable que des vignes situées sur les meilleurs terroirs s’échangeraient à des valeurs voisines de 2 000 000 euros/ha. Margaux poursuit sa progression : +15%, correspondant à une valeur moyenne de 1 500 000 euros/ha. Les meilleurs terroirs de cette AOP peuvent se négocier aux environs de 2 500 000 euros/ha. La vente de deux crus classés en 1855 sur l’AOC Margaux montre que ces propriétés sont perçues comme des valeurs refuges par des opérateurs qui souhaitent sécuriser leurs actifs dans une période où des inquiétudes légitimes affectent le monde de la finance. A Saint-Estèphe, les prix sont stables et peuvent atteindre 1 000 000 euros/ha sur les meilleurs terroirs où la concurrence est rude et descendre à 400 000 euros/ha sur les argiles les plus froides où il peut être difficile de trouver preneur. En Libournais, l’attrait de l’AOC Saint-Emilion se maintient. Pour autant, les acquéreurs sont de plus en plus sélectifs sur la qualité des terroirs. Le marché est animé, tant par les acteurs locaux que par des investisseurs extérieurs. La progression des prix moyens par hectare est très variable en fonction du potentiel qualitatif des lots mis en vente : ils stagnent sur les secteurs les moins prisés (250 000 euros/ha) alors qu’ils accusent de fortes hausses sur les meilleurs emplacements et peuvent atteindre 3 700 000 euros/ha. Entre ces deux extrêmes, chaque secteur se caractérise par un niveau de prix singulier dont l’analyse nécessite une connaissance fine du territoire. Les appellations satellites de Saint-Emilion marquent le pas. Si les meilleurs terroirs de Montagne trouvent toujours preneur à 120 000 euros/ha, les vignes en AOC Puisseguin ou Lussac, lorsqu’elles ne bénéficient pas de situations très favorables, peinent désormais à trouver preneur et leur prix moyen (85 000 euros/ha) accuse une baisse sensible de 10 à 15%. A Saint-Georges, l’extrême rareté de l’offre permet de maintenir un niveau de prix voisin de 150 000 euros/ha. Les prix du vignoble de Pomerol poursuivent leur progression pour atteindre en moyenne 2 000 000 euros/ha à l’instar de ce que l’on observe dans les meilleures AOP communales du Médoc. Là encore, l’emplacement est roi et les secteurs convoités par les plus belles signatures de l’appellation peuvent atteindre des valeurs supérieures à 7 000 000 euros/ha, tandis que les terroirs les moins prisés conservent une valeur plancher de 1 300 000 euros/ha qui fait office de ticket d’entrée pour les exploitants qui souhaitent étoffer leur gamme de vin avec cette AOP à forte notoriété. L’appellation Lalande-de-Pomerol profite encore, dans une moindre mesure, de la renommée de sa prestigieuse voisine : avec une progression du prix moyen de 4% (250 000 euros/ha) et un intérêt qui ne se dément pas des acquéreurs locaux comme des investisseurs extérieurs pour diversifier leur offre. Après trois années de stabilité, Fronsac accuse une légère baisse (28 000 euros/ha) tandis que Canon-Fronsac paraît se maintenir (100 000 euros/ha).
Marché des vignes en 2022
2,25% des surfaces
en vignes ont été vendues